偶然見つけた2階物件ですが、その場で募集看板に電話したら、なんとその物件に大家さんがいらっしゃってすぐに内見できたり、家賃条件も程よく、「これはいいぞ」と思える物件だったため、かなり前向きに検討しました。
とはいえ、慎重にデューデリジェンスを行う必要がありました。
というのも、少し特殊な構造のため、内装工事や特に電気工事に想定以上の初期費用がかかる可能性があったからです。
そこで、改めて別日に知り合いの電気屋に現調に来てもらったところ、案の定いくつかの問題が明らかになりました。
まず電源について、もともと1区画だった場所を2区画に分けて貸し出すために、自分が借りようとした区画側には親となる元ブレーカーが設置されていなかったのです。既存の電気設備は、先に入ったテナントが使っていたから、後から入るテナントが電気を使うには、わざわざ外から電線を引き込み、既存テナントとは別の電源設備（ブレーカー）を整える必要があるということです。ホント専門家に聞いてよかったです。
これは本来、大家側で準備する設備だと思うところですが、現況貸しということなのでこちら負担です。その分、家賃がお安いというからくりですね。
次に、既存の天井カセット型エアコン（天カセ）の問題がでてきました。
当初は「エアコンが既に付いているので、空調を入れる為の初期費用を抑えられる」程度に考えていたのですが、エアコンの設置位置がトランクルームのパーテーション配置を邪魔していたのです。
というのもトランクルームでは、万一エアコンから水漏れした場合にお客様の荷物へ被害が及ぶことを避けるレイアウトである必要がありますし、年1回程度のクリーニングやメンテナンスも必要になるのですが、エアコンが個室のようなパーソナルスペース内に設置されているレイアウトではそれらメンテナンス性も悪く、逆にエアコンがあるところを通路にしようとすると、今後はトランクルームとしてのレイアウトの自由度も低くなってしまうわけです。
さらにいうと、その天カセエアコン自体がかなり古かったので、例え今は動作していても、故障すれば業務用エアコンの交換という、相当大きな出費が発生する可能性が高いです。
しかも、想定通りに集客がうまくいかず撤退する場合には、エアコンなどの設備は大家に残置物として引き渡す可能性が高い。つまり、古いエアコンを使い続ければ故障リスクを抱え、新品に交換すれば撤退時に資産として回収できないわけです。
そのため、「既存設備があるから得」という単純な話ではなかったわけです。
そこで、天カセについてはあきらめて、家庭用の壁掛けエアコンを入れた方が無難かという話になりましたが、実はここでも問題が出てくるわけです。
この物件は2階建ての2階部分だったのですが、店舗の天井が実質的に屋根になるため、室内にダイレクトに屋根熱が伝わるわけで、真夏ともなると1階よりエアコン効率が悪くなります。こういう理由で、新たに壁掛けエアコンを設置する場合も1台では厳しく、2台程度必要になるだろうと指摘されました。
一難去ってまた一難ですが、コンテナ型と屋内型トランクルームの差別化とは、この空調管理も大きいと思っているので、ここは手を抜けないところです。
こうして調べていくと、当初は見えていなかったコストとリスクが次々と出てくるわけです。
しかし、完璧な物件なんてないわけです。
花小金井の店舗でも、店舗にはシャッターしかなくエントランスの壁やドアがなかったため、造作工事に費用がかかった経験があります。排煙窓のオペレーターを移動する費用もかかりましたし、更にエアコンがなかったので壁掛けエアコンを新設しました。
そこで、「花小金井でかかった施工費を、今回の電気工事や設備工事に回す」と考えれば、ギリギリ事業として成立させられるのではないかと判断することにしました。
電気屋の最終的な見積もりも、幸い想定していた範囲内に収まりました。
そこまで考えて、具体的な契約に向けて連絡したところ、すでに他の方に決まってしまったとのこと…
クッ！
苦労して乗り越えただけに、非常に残念で、正直かなり落ち込みました。